Negli ultimi sei mesi Milano ha vissuto un vero e proprio terremoto urbanistico, tra clamorose sentenze dei tribunali, un’indagine giudiziaria senza precedenti e accesi dibattiti politici. La città simbolo della riqualificazione e della crescita verticale si è trovata a fare i conti con le regole dell’urbanistica: decisioni della Cassazione hanno imposto un freno all’uso disinvolto di procedure semplificate, mentre la Procura ha acceso i riflettori su un presunto “Sistema Milano” di favori e illeciti nelle trasformazioni urbane.

Sentenze recenti e il nodo del “piano attuativo”

A fine luglio la Corte di Cassazione ha emesso una sentenza destinata a fare scuola, confermando il sequestro del cantiere “Residenze LAC” presso il Parco delle Cave. In quel progetto, tre torri residenziali (alte tra 27 e 43 metri) erano state presentate come semplice “ristrutturazione edilizia” e avviate tramite SCIA – una segnalazione certificata di inizio attività – anziché con un piano attuativo dettagliato. 

La Suprema Corte ha stabilito che per edifici di tale consistenza (oltre i 25 metri d’altezza) la SCIA non è ammessa: serve invece un piano attuativo approvato, con valutazioni ambientali e un coinvolgimento pieno degli organi comunali.

Si tratta di un principio sancito già dalla legge urbanistica del 1942, finora spesso eluso grazie a interpretazioni di manica larga. Secondo i giudici, infatti, “non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori [a determinati limiti] se non previa approvazione di un apposito piano particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata”, ricordando che l’interesse pubblico alla pianificazione del territorio deve prevalere sulle scorciatoie procedurali. 

Questa sentenza segna uno stop all’uso improprio dello strumento semplificato della SCIA, che negli ultimi dieci anni – secondo la Procura – era divenuto prassi consolidata a Milano per costruire edifici fuori scala senza i dovuti controlli.

Pochi giorni prima, però, una decisione del TAR Lombardia ha mostrato la complessità del quadro normativo. In merito a un nuovo palazzo di Via Razza (non oggetto di inchiesta penale, ma simile per caratteristiche ai cantieri contestati), i giudici amministrativi hanno dato ragione al Comune, sostenendo che “i piani attuativi non sono sempre obbligatori”. Secondo il TAR, se un’area è già completamente urbanizzata, l’amministrazione può legittimamente autorizzare progetti importanti con i normali permessi di costruire, senza ricorrere a piani particolareggiati, purché la scelta non sia manifestamente illogica. Nel caso di Via Razza – una zona centrale, nei pressi della Stazione – il tribunale ha ritenuto sufficiente il tessuto urbanistico esistente a giustificare l’assenza di un piano attuativo. 

Si delinea così un contrasto tra l’indirizzo penale della Cassazione, più rigoroso nel richiedere pianificazione, e quello amministrativo del TAR, più flessibile in contesti già sviluppati. 

Questo contrasto potrebbe avere effetti concreti sulle vicende milanesi: la posizione della Cassazione infatti rafforza le tesi accusatorie nelle inchieste urbanistiche, mentre la pronuncia del TAR offre argomenti difensivi a chi sostiene la legittimità dei progetti approvati senza piani attuativi.

Maxi-inchiesta della Procura: progetti e arresti eccellenti

Parallelamente alle vicende giudiziarie nei tribunali amministrativi e penali, la Procura di Milano ha portato avanti una vasta indagine sulla gestione dell’urbanistica cittadina, che negli ultimi mesi è sfociata in provvedimenti clamorosi. Avviata nel 2023, l’inchiesta ha passato al setaccio oltre cento cantieri e progetti di riqualificazione, ipotizzando un “circuito vorticoso di corruzioni” finalizzato a facilitare permessi edilizi illegali per operazioni immobiliari speculative. Il 16 luglio 2025 i PM hanno chiesto sei misure cautelari (arresti in carcere o domiciliari) per nomi di primo piano: tra questi Giancarlo Tancredi, assessore comunale alla Rigenerazione Urbana; Manfredi Catella, celebre imprenditore a capo di Coima; Giuseppe Marinoni, ex presidente della Commissione per il Paesaggio del Comune; l’architetto Alessandro Scandurra, membro della stessa Commissione; l’immobiliarista Andrea Bezziccheri (Bluestone) e Federico Pella, manager socio di una società di ingegneria. Nello stesso filone d’indagine risultano indagate complessivamente oltre 70 persone, compreso il sindaco Giuseppe Sala. Le accuse dipingono un sistema radicato: secondo la richiesta cautelare dei PM, si sarebbe costituita una “rete occulta” di amministratori, professionisti e imprenditori che, con “avidità” e “modalità eversive”, avrebbe aggirato ogni controllo pubblico sul territorio.

L’inchiesta ha portato alla luce numerosi progetti sospetti. Nel mirino sono finite operazioni emblematiche della Milano contemporanea: dall’ex Pirellino di via Gioia (il grattacielo comunale venduto a Coima e destinato a un ambizioso restyling) al mega-progetto di Parco Romana – lo scalo ferroviario di Porta Romana dove sorgerà il Villaggio Olimpico – passando per lo Scalo Farini (area di riconversione urbana nel quadrante nord). Proprio allo Scalo Farini era prevista la Torre Futura, un grattacielo di 90 metri per 22 piani al posto di un vecchio edificio delle Ferrovie: secondo la Procura, quel cantiere fu avviato con una semplice SCIA, in palese incompatibilità con la portata dell’intervento. Il progetto ottenne il via libera della Commissione Paesaggio nel 2021, nonostante un’analoga proposta (Torre “Calvino”) fosse stata bocciata l’anno prima; gli inquirenti ipotizzano che il passaggio della progettazione nelle mani di Scandurra – architetto coinvolto e contemporaneamente membro della Commissione, seppur astenuto dal voto su quella pratica – abbia spianato la strada all’approvazione. Sta di fatto che, dopo le denunce dei residenti, il Comune bloccò i lavori e oggi al posto della torre resta uno squarcio vuoto nel quartiere.

L’impatto di questa azione giudiziaria è enorme. Dall’inizio del 2024 sono sotto sequestro più di cento cantieri a Milano, inclusi molti dei progetti sopra citati. Il blocco dei lavori – necessario per fermare presunti abusi edilizi – ha però colpito anche migliaia di cittadini comuni: investitori italiani e stranieri avevano già immesso quasi 12 miliardi di euro in queste operazioni, vendendo sulla carta gran parte degli appartamenti; ora circa 13.500 potenziali acquirenti si ritrovano “in un limbo”, senza casa né certezze sul futuro delle loro abitazioni. 

Il caso delle tre torri nel Parco Lambro (via Crescenzago) è paradigmatico: costruite con permessi contestati come lottizzazione abusiva, hanno portato al rinvio a giudizio di 6 persone e all’apertura di un processo penale che inizierà a novembre 2025.

Piani attuativi: tra tutela del territorio e sviluppo urbano

Al centro del dibattito resta dunque il tema dei piani attuativi e, più in generale, dell’equilibrio tra la necessità di controllo pubblico e il bisogno di rapidità nello sviluppo urbano. La vicenda milanese mostra chiaramente i pro e i contro di questi strumenti urbanistici. Da un lato, le recenti sentenze penali sottolineano l’importanza dei piani particolareggiati come garanzia di legalità e visione d’insieme: essi impongono verifiche più approfondite (ad esempio sul traffico, sull’ambiente, sui servizi) e il passaggio in Consiglio Comunale, assicurando così che opere di grande impatto non vengano decise nel chiuso di uffici tecnici o commissioni ristrette. La Cassazione ha affermato con forza che l’interesse pubblico alla pianificazione del territorio non può essere subordinato a interpretazioni locali o all’urgenza del mercato. Questo principio è stato salutato positivamente da chi teme una Milano “far west” dell’edilizia: obbligare a un piano attuativo significa più trasparenza, partecipazione e possibilità di negoziare con i privati ricadute positive per la collettività (aree verdi, infrastrutture, housing sociale, ecc.).

Dall’altro lato, amministratori e costruttori evidenziano come un eccesso di vincoli possa tradursi in burocrazia paralizzante. A Milano molti interventi contestati sorgono in aree già urbanizzate (ex aree industriali o lotti interstiziali in quartieri esistenti) dove le reti stradali e i servizi di base sono presenti. In questi casi – sostengono i critici del “vincolo a ogni costo” – il piano attuativo può risultare ridondante, allungando a dismisura i tempi senza un reale beneficio urbanistico. La sentenza del TAR Lombardia ha dato voce a questa impostazione, richiamando una consolidata giurisprudenza secondo cui “l’obbligo dei piani è escluso in presenza di una zona già completamente urbanizzata”, lasciando al Comune un ampio margine nel valutare il grado di urbanizzazione sufficiente. In effetti, prima dell’intervento della magistratura, a Milano la prassi era proprio quella di procedere con permessi di costruire ordinari (o SCIA) per molti progetti di demolizione e ricostruzione, confidando in interpretazioni normative flessibili. Tale prassi ha favorito un boom edilizio straordinario – la città ha visto sorgere decine di nuovi edifici – con benefici economici evidenti (investimenti, posti di lavoro, nuovi residenti facoltosi attratti in città). Come ha osservato un investitore internazionale, lo sviluppo di Milano negli ultimi anni è stato “incredibilmente rapido” in un paese notoriamente frenato dalla burocrazia, ed è stato spesso portato ad esempio di efficienza.

Le regole del gioco: ristrutturazione edilizia vs nuova costruzione

Dal punto di vista giuridico, per capire perché il confine importi tanto, conviene ripartire dall’art. 3 del Testo Unico Edilizia (d.P.R. 380/2001) e fare chiarezza tra “ristrutturazione edilizia” e “nuova costruzione”:

Il discrimine, dunque, non è (solo) tecnico: incide su oneri, tempi, diritti dei terzi e, in caso di contenzioso, sul rischio penale di costruttori e funzionari.

Pro e contro di un piano attuativo “obbligatorio” per i grandi interventi

Vantaggi

• Trasparenza pubblica: quantifica fin dall’inizio standard urbanistici, opere di urbanizzazione e corrispettivi economici.
• Visibilità per la finanza verde: i fondi ESG premiano progetti con dotazioni collettive verificate ex ante.
• Riduzione del contenzioso post-cantiere: un PA negoziato rende più difficili i ricorsi tardivi dei residenti.

Svantaggi

• Tempi lunghi (18-24 mesi): incompatibili con cicli immobiliari ravvicinati e con il costo del capitale oggi ai massimi da dieci anni.
• Costi aggiuntivi: oneri di urbanizzazione pieni, fideiussioni e progettazione preliminare possono scoraggiare la rigenerazione di lotti marginali.
• Doppia burocrazia: nelle città dotate di PGT dettagliati, il PA rischia di duplicare analisi già svolte, senza beneficio effettivo.

Il “Salva Milano”, dunque, soluzione o altro ostacolo?

Nel tentativo di sciogliere il nodo, la Camera ha approvato a novembre 2024 il ddl “Salva Milano”, che qualifica come ristrutturazione anche le demolizioni-ricostruzioni con sagoma diversa in lotti già urbanizzati, rendendo il PA facoltativo. Il testo giace però al Senato fra critiche di urbanisti (“deroga a norme inderogabili”) e il ripensamento dello stesso Comune, che teme di legittimare speculazioni poco controllate. (Edilportale)

Che cosa succede adesso?

• Sul piano giudiziario: il contrasto Tar-Cassazione potrebbe finire alle Sezioni Unite penali o spingere il Consiglio di Stato a un parere di sistema. Nel frattempo, la Procura valuta nuovi sequestri per cantieri sopra soglia.
• A Palazzo Marino: la Giunta studia una “convenzione light” che subordini i titoli per edifici superiori ai 25 m a oneri compensativi immediati, senza l’intero iter regolatorio connesso al piano attuativo.
• In Parlamento: la sorte del “Salva Milano” determinerà se l’Italia adotterà un criterio nazionale unico (arrestando l’urbanistica dei ricorsi) o manterrà la soglia dei 25 m come discrimine rigido.
• Per il mercato: gli investitori applicano già un “premio di incertezza” (fino a –8 % sul valore dei terreni) sugli interventi che potrebbero rientrare nel perimetro dell’inchiesta; la liquidità si sposta su progetti di pura ristrutturazione entro sagoma.

La nostra posizione

L’esperienza milanese mostra che non esiste rigenerazione urbana senza certezza delle regole. Un piano attuativo dovrebbe essere:

1. Obbligatorio per interventi che incrementano densità, traffico e fabbisogno di servizi (superficie o altezza oltre soglie calibrate al contesto, non solo ai 25 m).
2. Facoltativo e semplificato per la sostituzione edilizia “in sagoma” di edifici obsoleti, purché il nuovo volume non aggravi il carico urbanistico.
3. Omogeneo a livello nazionale, per evitare che lo stesso edificio sia “nuova costruzione” a Milano e “ristrutturazione” a Bologna.

Finché la linea di confine resterà mobile, ogni sentenza, inchiesta o sequestro continuerà a produrre un effetto domino sui cantieri, sui bilanci comunali e – soprattutto – sulle famiglie che hanno già firmato un preliminare e attendono una casa che forse, senza regole chiare, non vedranno mai.